La erosión histórica del alquiler en España muestra que la oferta de viviendas en arrendamiento cayó un 43 % desde 2018, cerrando 2025 con solo 510.000 inmuebles en el mercado frente a los más de 900.000 de hace siete años. El propio Pedro Sánchez ha terminado por admitirlo: el mercado de la vivienda en España está "roto y dislocado". Tras ocho años en la Moncloa, el Gobierno no ha logrado frenar una escalada inasumible de precios que asfixia tanto la compraventa como, muy especialmente, el alquiler.
En este último, un sector cada vez más intervenido, la paradoja es máxima: la demanda no deja de crecer mientras la oferta se evapora. Bajo el mandato socialista, España ha sufrido la pérdida de casi 400.000 viviendas de arrendamiento, pasando de más de 902.000 anuncios en 2018 a poco más de 510.000 en 2025, según datos de Idealista.
Cataluña y Barcelona: el epicentro del desplome
Ninguna región retrata mejor este desplome que Cataluña. Tras registrar un tijeretazo del 71,2 % en su oferta disponible, la comunidad ha liderado la implantación de los pilares de la Ley de Vivienda de 2023: control de precios, presión sobre los grandes tenedores y un mapa con 302 municipios declarados como zonas tensionadas. El resultado de la medida estrella del Gobierno ha terminado por certificar las advertencias del sector, alimentando un escenario de inseguridad jurídica que ha puesto en fuga a los propietarios y ha vaciado el mercado.
La intervención de los precios y la fijación de zonas tensionadas han provocado un claro efecto fuga: esquivando los topes de la Ley de Vivienda, miles de propietarios han retirado sus inmuebles del mercado residencial para refugiarse en el alquiler de temporada, libre de topes legales. El caso de Barcelona representa el exponente más extremo de este trasvase. La capital catalana ha destruido un demoledor 82,7 % de su oferta de vivienda habitual en apenas ocho años, pasando de registrar más de 113.800 anuncios en 2018 a solo 19.723 en 2025. Se han volatilizado más de 94.000 pisos del circuito tradicional. Mientras tanto, el trasvase se hace evidente en las métricas oficiales: solo hasta julio del año pasado, la ventanilla única digital del Ministerio de Vivienda ya contabilizaba cerca de 9.400 inmuebles inscritos para la corta estancia en la ciudad.
El repliegue se extiende por toda España
La parálisis del mercado se contagia a otras plazas clave que han optado por el control de precios. Bilbao encabeza el repliegue en el Norte tras perder un 60,8 % de sus pisos de larga estancia, reduciendo su parque disponible de más de 7.500 anuncios en 2018 a apenas 2.964 en 2025. Una brecha similar ahoga a San Sebastián, con un hachazo del 60 % y 2.056 opciones menos, y a Girona, que pierde un 59,7 % de su oferta tras restarle más de un millar de viviendas al mercado de alquiler tradicional.
El desplome del mercado coincide con una fuerte presión demográfica: España encabeza la llegada de inmigración en la UE, recibe más flujos que Francia y Alemania juntas, y roza ya los 50 millones de habitantes. Sin nueva vivienda para acoger la demanda, las grandes capitales sufren la peor parte. Madrid representa el mayor agujero en términos absolutos tras perder el 58 % de sus pisos en alquiler desde 2018: una sangría de más de 117.500 inmuebles que deja la oferta madrileña en apenas 84.900 anuncios.
El estrangulamiento del mercado se replica en las grandes capitales regionales: Valencia pierde 18.400 pisos (-47,2 %), Málaga restringe su stock un 35,8 % y Sevilla cae de casi 24.000 anuncios a poco más de 11.000. El agujero inmobiliario coincide con la presión demográfica derivada de la regularización de inmigrantes y contrasta con los cálculos del Banco de España, que prevé un desfase de un millón de hogares para 2028 si no se acelera la edificación.
Intervención vs. oferta: la apuesta del Gobierno
El Gobierno mantiene su apuesta por la intervención del mercado y el estímulo del crédito frente a las llamadas del sector para edificar más. Los últimos reales decretos del Consejo de Ministros vuelven a priorizar la demanda al inyectar 10.000 millones de euros en préstamos para compra y endurece el control de las rentas en zonas tensionadas y cuartos de alquiler. En el lado de la oferta, los recursos siguen bajo mínimos: apenas 280 millones para construcción industrializada y 400 millones para promociones sociales.
